Sonbaharda Sitelerimizde Neler Yapıyoruz? Yıl Sonuna Hazırlık ve Bu Dönemde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sonbahar, site ve apartman yönetiminde yılın en yoğun dönemlerinden biri. Bir yandan binaları kışa hazırlıyor, bir yandan da yılın son çeyreğini ve yeni yılın bütçesini planlıyoruz. Bu yazıda Tuğnaz olarak önce sonbaharda sitelerimizde neler yaptığımızı anlatmak istedik. Ardından bu aylarda sizin dikkat etmeniz gereken işlemleri tek tek ele aldık.

Binaları kışa hazırlıyoruz

Sonbaharda tüm projelerimizde aynı kontrolleri yapıyoruz. Yağmur ve kar gelmeden çatıları, olukları ve iniş borularını kontrol ediyor, gereken onarımları vakit varken planlıyoruz. Bodrum katlarda ve otoparklarda da su baskınına karşı çalışan tahliye motorlarını test ediyoruz.

Isıtmada ise erken davranıyoruz. Merkezî sistem kazanlarının, kombilerin ve tesisatın bakımını ısıtma dönemi başlamadan bitiriyoruz ki sistem açıldığı gün kimse mağdur olmasın. Bu yoğunluğun arasında ortak alanları da ihmal etmiyoruz. Temizlik hizmetinin düzenini ve kalitesini yerinde denetliyoruz.

Bu sonbahardan bir örnek: tahliye motorları

Bu yıl birçok sitemizde tahliye motorlarının genel kontrolünü yaptırdık ve bazı sitelerde motorların çalışmadığını gördük. Bunların çoğunu tamire gönderdik. Yenisi yaklaşık 7-8 bin TL olan motorlar, 2-3 bin TL civarında bir tamir masrafıyla yeniden çalışır hâle geldi.

Sorun çıkmadan harekete geçtiğimizde hem maliyet düşüyor hem de bodrumu su bastığı gün "motor çalışmıyor" sürpriziyle karşılaşmıyorsunuz. Sorun çıktıktan sonra yapılan müdahale ise insanda güvensizlik bırakıyor. Biz bu yüzden önceden davranmayı tercih ediyoruz.

Üçüncü çeyrek raporları ve yeni yılın bütçesi

Sahadaki işlerin yanında bu dönemin bir de masa başı tarafı var. Temmuz, ağustos ve eylül aylarını kapsayan üç aylık denetim raporlarını bu günlerde hazırlıyoruz. Bu raporlarda sitenin gelir-gider durumunu ve o üç ayda yapılan işleri kalem kalem görüyorsunuz.

Yılın son üç ayında yapılacak işleri de geçmiş dönemlerin raporlarıyla karşılaştırarak takip ediyoruz. Yeni yılın bütçesini gerçekçi kılan şey bu karşılaştırma. Aynı zamanda her sitedeki eksikleri tek tek çıkarıyor, bunlar için ayrı demirbaş bütçeleri oluşturuyoruz.

Genel kurul takvimi değişiyor

Geçmiş yıllarda genel kurullar çoğunlukla yönetim planında yazan tarihlerde yapılırdı. Enflasyon ve asgari ücretteki keskin artışlar bu düzeni değiştirdi, çünkü aidatların artık her ücret güncellemesine ayak uydurması gerekiyor.

Yönetim planında genel kurul tarihi ocak ayı olan sitelerde olağan genel kurul her yılki gibi yapılacak. Yönetim planında başka bir tarih belirlenmiş sitelerde ise aidatları güncellemek için olağanüstü genel kurul toplayacağız. Toplantı tarihleri, aralık ayında yeni asgari ücret açıklandıktan sonra kesinleşecek. Tarihler belli olunca kat maliklerimize yasal süreye uygun şekilde bildireceğiz.

Geçici bütçe yerine genel kurul onayı

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda aidatlarla ilgili önemli değişiklikler getirdi. Bunlardan biri de geçici bütçe. Yöneticinin hazırladığı geçici bütçe artık sınırlı bir süre için geçerli ve bu süre içinde kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekiyor.

Bu konuda tavrımız net: Bütçenin genel kurulda görüşülüp onaylanması her zaman daha iyidir. Geçici bütçe, acil durumlarda sitenin ihtiyaçlarını kısa bir süre karşılamak için var. Sağlıklı olan, bu geçiş döneminin bir genel kurulla kapanması ve herkesin üzerinde uzlaştığı bir bütçeye geçilmesi.

Bütçeyi hazırlayan yönetim, rakamların neye dayandığını ve geçmişte hangi harcamaların yapıldığını sakinlere şeffaf biçimde göstermeli. Biz bunu site yönetim yazılımı olarak kullandığımız Apsiyon üzerinden yapıyoruz. Gider raporlarını, özet gelir-gider raporlarını ve harcama listelerini sakinlerimizle açıkça paylaşıyoruz. Böylece genel kurula gelen her kat maliki, yeni bütçenin hangi verilere dayandığını toplantıdan önce inceleme fırsatı buluyor.

Bu dönemde dikkat edilmesi gereken işlemler

Yıl sonuna yaklaşırken bizim kadar sizin de takip etmeniz gereken bazı işler var. Bu aylarda sakinlerimizle en çok aidatları, ısınmayı, su ve sigorta konularını, bir de yönetimle iletişimi konuşuyoruz. Aşağıda hem bizim nasıl çalıştığımızı hem de sizin nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlattık.

Aidat ve bütçe

Aidatların neden bu kadar arttığını anlamak için bütçenin nereye gittiğine bakmak gerekiyor. Bir site bütçesinin en büyük kalemi personel maaşlarıdır. Asgari ücret ne oranda artarsa bütçe de büyük ölçüde o oranda artar. Aidat şikâyetlerinin çoğu da buradan doğuyor.

Türkiye'deki tipik bir sitede 1-2 temizlik personeli ve 3 güvenlik ya da danışma personeli çalışır. Asgari imkânlara sahip bir sitede personel giderleri bütçenin yaklaşık %70-75'ini oluşturur. Bu tutarın içinde maaşların yanı sıra kıdem tazminatı için ayrılan pay, SGK primleri ve stopaj da var. Stopaj genellikle danışma ve güvenlik personeli için ödenir, içerideki temizlik personeli için ödenmez.

Çok karıştırılan bir konu da aidat ile demirbaş gideri arasındaki fark. Aidat (kanundaki adıyla avans), sitenin olağan dönemde işlemesi için yapılan giderleri karşılar. Asansör bakımı, ortak alan elektriği ve personel maaşları bunlara örnek. Demirbaş gideri ise sitedeki demirbaşların ağır tamiri ya da yenilenmesi için yapılan harcamadır.

Kiracılı dairelerde bu ayrım özellikle önemli. Aidatın asıl sorumlusu kat malikidir. Kiracının aidat ödemesi kira sözleşmesiyle belirlenir. Demirbaş ve yenileme giderleri ise mal sahibine aittir. Demirbaş giderini kiracıya yansıtmak kötü niyetli kabul edilir. Bu konuda açılan davalarda mahkemeler genellikle kiracıyı haklı bulmuştur.

Geciken aidatlarda bizim için her şey iletişimle başlar. Genel kurul çağrıları ve sonuçları kendisine ulaşmamış bir kat maliki, mülküyle ilgili kararlardan habersiz kalır. Bu yüzden önce bildirimin usulüne uygun yapıldığından emin oluyor, ardından telefonla ve mesajla hatırlatıyoruz.

İki aylık aidat ödenmediğinde genellikle icra işlemi başlatılır. Ama o noktaya gelmeden bu hatırlatmaları sürdürüyor, sizi açıkça uyarıyoruz. Durumdan haberdar olduğunuzdan emin olmadan hiçbir yasal işlem başlatmayız. Ödenmeyen bir aidatın arkasında çoğu zaman güncel tutarın bilinmemesi ya da kişisel bir sıkıntı gibi farklı sebepler yatıyor. Ekonominin kırılgan olduğu dönemlerde birbirimize anlayışla yaklaşmamız gerektiğine inanıyoruz.

Isınma ve doğal gaz

Havalar soğuyunca ilk merak edilen şey, kaloriferlerin ne zaman yakılacağı. Mevzuat ve il hıfzıssıhha kurulu kararları, dış sıcaklık 15 derecenin altına düştüğünde ısıtmanın başlamasını esas alıyor. Ülkemizde sıcaklık çoğu zaman takvimde beklenenden çok daha önce bu seviyeye iniyor. Merkezî sistemli sitelerimizde kazanları, dış sıcaklık bu eşiğin düzenli olarak altına indiğinde çalıştırıyoruz. Zaten çoğu modern merkezî sistem dış sıcaklığı algılayıp kendiliğinden devreye giriyor.

Kaloriferler yandığı hâlde peteğiniz ısınmıyorsa ilk bakılacak yer dairenizin içi. Merkezî sistemin bakımı kaloriferler yakılmadan önce yapıldıysa sorun nadiren sistemden kaynaklanır. O yüzden önce şunları kontrol edin:

• Termostatik vana çalışıyor mu?

• Peteklerde hava var mı?

• Isı sayacının (pay ölçer) önündeki vana açık mı?

Hava alma, petek temizliği ve termostatik vana gibi daire içindeki işler sizin sorumluluğunuzda. Kat vanası ve kazan gibi ortak tesisat ise bizim işimiz. Daire içinde her şey yerindeyse aynı kattaki diğer dairelerde de sorun olup olmadığına bakıyoruz. Sorun kattan kaynaklanıyorsa önce kat vanasını, ardından o kata sıcak su veren kombiyi ya da kazanı inceliyoruz. Kısacası ilkemiz önce bireysel, sonra genel.

Doğal gaz faturası ise iki parça hâlinde bölüşülür. Isınma giderinin %70'i pay ölçerlerde ölçülen tüketime göre, %30'u ise dairelerin kullanım alanına (m²) göre paylaştırılır. Bu %30'luk payın bir mantığı var. Sistemi hiç kullanmayan bir daire de komşularının ısısından faydalanır ve bu pay o dengeyi kurar.

Havuz ya da sosyal tesis gibi ısıtılan ortak alanlar ayrı bir konu. Bu alanların giderleri bazı sitelerde aidattan karşılanıyor, bazılarında ise ayrı bir kalem olarak dairelere dağıtılıyor. Hangi yöntemin uygulanacağını belirlemek için önce yönetim planına bakılır. Yönetim planında hüküm yoksa ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır.

Su baskını, sızıntı ve sigorta

Yağışlı aylara girerken su konusunu da konuşmak gerekiyor. Bodrumu ya da otoparkı su basarsa yapmanız gereken tek şey, yöneticinizi arayıp durumu bildirmek. Telefon hatlarımız 7 gün 24 saat açık. Tatil günlerinde ve mesai dışında da çağrınız yönlendirilir ve bir sorumluya ulaşırsınız.

Suya kesinlikle kendiniz müdahale etmeyin. Su basan alanlarda elektrik çarpması gibi ciddi riskler vardır. İyi niyetle, yardım etmek için yapılan bir müdahale bile hayatınızı tehlikeye atar.

Tavandan su sızdığında akla ilk çatı geliyor, ama su her zaman çatıdan gelmez. Ortak alandaki su hatlarından ya da dairenin kendi tesisatından da gelir. Bu yüzden önce sızıntının kaynağını tespit ediyoruz, masraf da buna göre ilgilisine ait oluyor. Sorun çatıdan kaynaklanıyorsa masrafı yönetim olarak ortak giderden karşılıyoruz. Bu, çatıya zarar vermediğiniz ya da çatıda değişiklik yapmadığınız durumlar için geçerli.

Sigorta konusunda da sık karşılaştığımız eksikler var. DASK zorunlu bir sigorta olmasına rağmen birçok kişi yaptırmıyor. Kiralık dairelerde DASK çoğunlukla yalnızca kira sözleşmesi yapılırken, yani elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri kiracıya geçirilirken yeniden yaptırılıyor ve sonraki yıllarda yenilenmiyor. İstanbul gibi deprem riski yüksek bir şehirde DASK ve özel deprem sigortası, evinizi yeniden yaptırabilmek ile evsiz kalmak arasındaki farkı oluşturur.

Kiracıysanız bilmeniz gereken bir ayrıntı var: DASK binayı korur ve tazminat ev sahibine ödenir. Kendi eşyalarınız için konut sigortası yaptırmayı düşünün. Bu sigorta yalnızca depremde değil, daireyi su bastığında ya da hırsızlık olduğunda da işe yarar.

Ortak alan sigortasında da sitelerin düştüğü bir hata var. Birçok site bu sigortayı gereksiz bir masraf olarak görüyor ya da poliçe ucuz olsun diye yüksek muafiyetli yaptırıyor. Doğrusu, birden fazla sigorta firmasından teklif almak ve deprem ile doğal afet muafiyetlerini düşük tutmak.

Yönetimle iletişim

Genel kurul dönemi yaklaşırken iletişim konusu da öne çıkıyor. Size nasıl ulaştığımız, neyi bildirdiğimize göre değişir. Genel kurul çağrıları ve önemli kararlar kanunda öngörülen şekilde, imza karşılığı elden ya da iadeli taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Bu konularda yalnızca telefonla yapılan bildirim geçerli sayılmaz.

Aidat hatırlatmalarında arama ve SMS kullanıyoruz. Yine de hatırlatalım, yönetimin aidat borcunu bildirme yükümlülüğü yoktur. Aidatı takip etmek kat malikinin kendi sorumluluğudur. WhatsApp'ı ise resmî bildirim kanalı olarak kullanmayı önermiyoruz. Sizin bize ulaşmanız gerektiğinde de telefon hatlarımız 7 gün 24 saat açık.

Sitenizle ilgilenin

Sitenizi düzenli olarak takip etmenizi rica ediyoruz. Özellikle mal sahiplerinin sitede yapılan işlerle yakından ilgilenmesini tavsiye ederiz. Amatörce yönetilen sitelerde bazı işlerin "gereksiz" denilerek ertelendiğini görüyoruz. Bu da zamanla hem dairelerin değerini hem de sitedeki yaşam kalitesini düşürüyor.

İletişim ve adres bilgilerinizin yönetimde güncel olduğundan da emin olun. Genel kurul çağrıları bu adreslere gönderiliyor.

Aklınıza takılan her şey için bizi (0216) 430 85 90 numaralı telefondan arayabilir ya da info@tugnaz.com adresine yazabilirsiniz.