top of page

S.S.S.

Sorularınızın Yanıtları

SORU 1. Yeni bir apartmanda daire aldım, bir yönetici yok, kimse bir şey bilmiyor. Ne yapmak gerekiyor?

CEVAP 1. Apartmanın genel giderlerinin karşılanması için bir yönetici seçilmesi

gerekmektedir. Bunun için Apartmanınıza ait Yönetim Planını edinin ve orada

apartmanınıza ait hususların nasıl yapılacağına ait detayları bulacaksınız.

SORU 2. Yönetici/Yönetim kurulu seçemiyoruz ne yapmalıyız?

CEVAP 2. Apartman/Sitenize ait yönetim planına göre belirlenen zamanda ve

koşullarda yönetici seçmek için gerekli işlemleri takip etmiş iseniz ve yine de

yeterli çoğunlukla toplantı yapamadıysanız bölgenizde bulunan Sulh hukuk

Hakimliğine başvurarak bir yönetici ataması isteğinde bulunabilirsiniz.

Mahkemece bir yönetici atanacaktır.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 3. Yöneticiyim Apartmanda kimseden aidat alamıyorum ne yapmalıyım?

CEVAP 3. KMK Madde 20 Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki

hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim

planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi

yapılabilir.

SORU 4. Yöneticiyim Yönetimi devredecek kimse yok ne yapmalıyım?

CEVAP 4. Yönetim Planına göre belirlenen Kat Malikleri ana taşınmaz

toplantısında bir yönetici seçilemiyor veya kimse aday olmak istemiyorsa,

Bölgede bulunan Sulh hukuk Hakimliğine başvurarak bir yönetici atamasında

bulunmanız gerekir. Mahkemece atanacak yönetici aradan 6 ay geçmeden

değiştirilemez ve hakim tarafından belirlenen yönetici ücreti Apartman

sakinlerince ödenmek zorundadır.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 5. Apartmanda aidat yüzünden Komşularımla kavgalıyım. Yönetimi

profesyonel bir firmaya devretmek istiyorum ne yapmalıyım?

CEVAP 5. Apartman/Site yönetimleri sakinler tarafından genel kurulda görev

verilmek suretiyle yapılabildiği gibi dışarıdan bir yönetici veya yönetim şirketi ile

anlaşma yapmak suretiyle bu görevi yaptırabilirsiniz. Bu konu ile ilgili bir genel

kurul düzenlemek ve bu görevi alacak yönetim şirketi ile ilgili karar almak

gerekmektedir.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 6. Bizim adımıza toplantı düzenlenmesi için Genel kurul hizmeti

verebiliyor musunuz?

CEVAP 6. Evet genel kurul öncesi hazırlık, genel kurulun düzenlenmesi ve

sonuçların maliklere ulaştırılması hizmeti vermekteyiz.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 7. Daire sahipleri yöneticilik yapmak istemiyor, dışarıdan bir yönetici

tutabilir miyiz?

CEVAP 7. Yönetici/Yönetim kurulları Apartman veya Sitelerden yapılabildiği gibi

bina veya site dışından da seçilmek veya genel kurul kararı ile anlaşma yapmak

suretiyle görev verilebilir.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 8. Geçmiş yöneticimiz … yıl görev yaptı paralarımızı gerekli gereksiz

kullandı, denetim yaptırmak istiyoruz? Nasıl yaptırabiliriz?

CEVAP 8. Yönetici/Yönetim kurulları her zaman denetime tabi tutulabilir ve

geçmişe ait kayıtları denetlenebilir. Yapılan denetimler sonucuna göre

haklarında işlem yapılabilir. Şirketimiz Denetim hizmeti vermektedir.

Not: Bu konu ile ilgili lütfen şirket merkezimizden randevu talep ediniz.

SORU 9. 7 daireden kurulu bir apartmanız, dışarıdan yönetim hizmeti almak

istiyoruz ne yapmalıyız.

CEVAP 9. 8 daireye kadar olan apartmanlarda yönetim kurma sorumluluğu

yoktur. Fakat binaya ait işlerin ve hizmet alımlarının yapılabilmesi için bir

yönetici seçilmesi uygun olacaktır.

SORU 10. Yönetimi kurduk. Tutmamız gereken kayıtlar nelerdir? Muhasebeci

tutmamız gerekir mi?

CEVAP 10. Yöneticiler tarafından tutulması zorunlu kayıtlar Kat Mülkiyeti

Kanununa göre Karar defteri, Denetim teftiş defteri ve yapılan harcamaların

bulunduğu dosyalardır. İşletme defteri tutma sorumluluğu yoktur.

SORU 11. Yeni taşındığım siteye yönetici seçmişler bu konuda hiçbir bilgim yok,

yönetici nasıl seçilir?

CEVAP 11. Sizin katılmadığınız bir toplantıda yönetici seçilmeniz öncelikle

rızanızı gerektirir. Bu görevi size tebliğ edildikten sonra kabul edip etmediğinizi

bildirebilirsiniz. Kabul etmediğiniz taktirde, kabul etmediğinizi denetçi vasıtası ile

maliklere bilgilendirmeniz gerekir. Yönetici seçimi Yönetim planınızda yazılı

zamanda, zaman belirtilmemişse Her yıl Ocak ayında yapılacak Kat malikleri ana

taşınmaz genel kurulunda yapılır. Yönetici Arsa payı ve bağımsız bölüm sayısının 

yarısından fazlası ile yani nitelikli çoğunluk ile seçilir. Bir toplantının

yapılabilmesi için nitelikli çoğunluk gerekir.

SORU 12. Kiracının ödemediği aidatlardan ev sahibi sorumlu mudur?

CEVAP 12. Kiracı kat malikinden belirli bir menfaat karşılığı o taşınmazdaki

haklarını geçici olarak kullanan kişidir. Kira sözleşmesi ile bu hakların kullanımını

geçici olarak verir. Sorumluluk kat malikine aittir. Ödenmeyen aidatlardan Kiracı

ile birlikte kat maliki de sorumludur.

SORU 13. Karar defteri nasıl tutulur, notere ne zaman onaylatmalıyım?

CEVAP 13. Karar defteri Toplu yapının kullanıma başlaması ile birlikte, yapının

yönetimi için bir yönetici/yönetim kurulu oluşturulmasına karar verildiğinde

tutulmaya başlanır. Kat Malikleri Ana taşınmaz genel kurulundan önce piyasada

satılan standart Karar defterlerinden alarak, notere onaylatmak sureti ile

tutmaya başlar. Yönetici/Yönetim kurulunun sorumluluğunda tutulur. Her yıl

Ocak ayında o yılın kapatılması yapılır. Yeni yıl kapanış sayfasından sonra devam

eder.

SORU 14. Yönetim Planı nedir, nasıl yapılır? Belge ise nereden alabilirim?

CEVAP 14. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28: Yönetim planı; yönetim tarzını,

kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime

ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir

sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün

yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre

karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu

şarttır.

SORU 15. Yeni yönetici istifa etti ne yapmalıyız?

CEVAP 15. Yapılan toplantıda yönetici seçiminde, ayrıca yedek bir yönetici

seçmiş iseniz yedeği yöneticiliği devralması için davet etmelisiniz. Yedek

yönetici seçmemiş iseniz bütün kat maliklerine 15 gün öncesinden haber

vermek koşulu ile yeni bir toplantı düzenlemeli ve yeni yöneticiyi seçmelisiniz.

SORU 16. Dışarıdan bir mali müşaviri denetçi olarak seçmek istiyoruz ne

yapmalıyız?

CEVAP 16. “Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41 Kat malikleri kurulu denetim

işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir

denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir” olarak sınırlama

koymuştur. Dışarıdan denetçi ataması yapamazsınız.

SORU 17. Yöneticinin aidat öder mi, muafiyeti var mı, Ne kadar ücret

ödenmelidir?

CEVAP 17 "Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 40 Yönetici, kaide olarak vekilin

haklarına sahiptir."

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin

edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim

giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır.

Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen

normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

SORU 18. Aidata esas hangi giderler eşit, hangi giderler arsa payı oranına göre

ödenir?

CEVAP 18. Kat Mülkiyet Kanunu Madde 20 Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için

toplanacak avansa eşit olarak.

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,

koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere

ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi

arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından

vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan

faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve

avans payını ödemekten kaçınamaz.

SORU 19. Apartman yada site yöneticisi yürürlükte bulunan, hangi kanun, yönetmelik, yönerge ve tüzük vs mevzuat hakkında bilgi sahibi olmalıdır?

CEVAP 19. Yönetici/Yönetim kurulunca bilinmesi gereken Kanun ve

yönetmelikler

a. 634 Sayılı Kat mülkiyet kanunu

b. 6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu

c. Binaların yangından korunması hakkındaki yönetmelik

d. Asansör işletme ve bakım yönetmeliği

e. Isı sayaçları yönetmeliği

f. Binalarda enerji performansı yönetmeliği

g. İhale uygulama yönetmelikleri

SORU 20. Denetim teftiş defteri nedir, nasıl tutulur, kim tutar?

CEVAP 20. Denetim teftiş defteri denetçi/denetim kurulu tarafından 3 ayda bir yapılan denetimlerin kayıt altına alındığı ve denetçi/denetim kurulunca zamanlı zamansız denetlemelerin kayıtlarının tutulduğu noter onaylı resmi bir kayıttır.

SSS: SSS
bottom of page